Inwestowanie w nieruchomości bezgotówkowe

Istnieją sposoby inwestowania w nieruchomości bez kieszonkowego gotówki, w tym opcja dzierżawy kanapki. Oto pięć strategii, które działają.

Inwestowanie w nieruchomości bezgotówkowe

Istnieje wiele sposobów inwestowania w nieruchomości. Inwestowanie w nieruchomości może być zarówno dla krótkoterminowych zysków, jak i długoterminowych przepływów pieniężnych z wynajmu. Wiele osób chciałoby być inwestorami na rynku nieruchomości, ale brakuje im gotówki na wpłaty zaliczkowe i myślą, że kupno i posiadanie lub kupno i odwracanie są jedynymi sposobami na zarabianie pieniędzy. To nieprawda.

Strategie inwestowania w nieruchomości bezgotówkowe

Istnieją strategie inwestowania na rynku nieruchomości bezgotówkowo. Możesz zacząć za mało jak koszt kilkuset wizytówek. To nie jest artykuł o “łatwe pieniądze”. Chociaż istnieją sposoby, aby zacząć inwestować w nieruchomości inwestowanie tylko z pragnienia i niektóre prace legowiskowe, to nie jest łatwe, ale może zamienić się w gotówkę w kieszeni w krótkim okresie czasu.

Wszędzie, w telewizji, w prasie i w Internecie są guru, którzy uczą wszystkich tych metod. Można się wiele nauczyć z prawdziwych stron internetowych inwestycji w nieruchomości, ale należy uważać na płacenie za bardzo drogi kurs lub mentoring. Inni nauczyli się w ten trudny sposób, że bez względu na to, jak bardzo instruktor wie i uczy cię, to nadal zależy od ciebie, aby wyjść i go wdrożyć. Niektóre z technik, które pozwolą Ci zarabiać pieniądze z nieruchomości bez konieczności posiadania gotówki, aby rozpocząć obejmują:

  • Ptaki Ptaki
  • Przydziały
  • Opcje najmu
  • Leasing kanapkowy
  • Zamknięcia typu back-to-back

Oto przegląd tych technik, jak one działają i jak niektórzy inwestorzy na rynku nieruchomości wykorzystują je do generowania dochodów pieniężnych na wczesnym etapie swojej działalności inwestycyjnej.

Ptaki Ptaki

Zanim naprawdę można docenić wartość, jaką pies ptasi może zapewnić inwestorom nieruchomości, spójrzmy na to, kim są ci inwestorzy. Pierwszą rzeczą, która przychodzi na myśl jest “płetwa”, kupno domów, naprawa ich i szybka sprzedaż dla zysku.

Jest też inwestor długoterminowy, który kupuje domy jako nieruchomości do wynajęcia, realizując przepływy pieniężne i aprecjację w czasie. Każda z tych strategii inwestowania w nieruchomości może być bardzo opłacalna. Która strategia wybierze inwestor to cele, temperament i tolerancja ryzyka.

Jest ich znacznie więcej niż większość ludzi sądzi, zwłaszcza inwestorzy wynajmu długoterminowego. Kim są? Tylko kilka z nich to profil o wysokim profilu, który widzisz w telewizji. Zdecydowana większość to ludzie, których widzisz na co dzień. Mogą mieć kolejny udany biznes i mieć gotówkę, którą chcą zainwestować w nieruchomości.

Prowadzenie działalności gospodarczej wymaga większości czasu i mają tendencję do korzystania z tradycyjnych zasobów, takich jak agenci nieruchomości, aby pomóc im zlokalizować oferty nieruchomości inwestycyjnych. Będą one zazwyczaj płacić więcej niż powinny dla tych ofert, jak agenci nieruchomości pracują obecnie z Multiple Listing Service (MLS) inventory. Nie ma wiele elastyczności w ustalaniu cen, zwłaszcza z prowizji w transakcji.

Wielu z tych inwestorów kupuje wiele nieruchomości. Jaka byłaby ich reakcja, gdyby skontaktował się z nimi ktoś, kto powiedział, że mogą one przynieść im transakcje kupna domu za 10% do 40% mniej pieniędzy niż to, co obecnie kupują? Odpowiedź jest prosta, ponieważ są w tym, aby zarabiać pieniądze.

Im mniej płacą za dom, tym lepszy jest ich zwrot z inwestycji (ROI) z przepływów pieniężnych, a im szybciej mają zablokowany kapitał własny. Będą chcieli, aby ta osoba przyniosła im transakcje. Osoba ta znana jest jako ptak. To trochę tak, jakby być hurtownikiem.

Poprzez pracę, badania i śledztwa, pies ptasi znajduje właścicieli domów, którzy muszą sprzedawać i nie byli w stanie sprzedać lub właścicieli domów z trudnościami hipotecznymi lub przejęciami, zanim znajdą się na liście. To pies ptaków, i nie wymaga gotówki, aby zacząć, tylko kilka wizytówek i dużo wysiłku. Jednakże, może to zrobić nieruchomości inwestowanie firmy dla przeciętnego człowieka z zbyt dużym zadłużeniem i nie dużo gotówki.

Oni tam szukają domów agentów nieruchomości nie są notowania. W rzeczywistości, niektóre psy ptaki mają agentów nieruchomości karmienia ich prowadzi, gdy distressed właściciel domu nie był w stanie sprzedać. Pies ptak dostarcza opłacalne inwestycje dla inwestora i opłaty mogą się wahać między 2000 dolarów i 10.000 dolarów za transakcję, gdy zamyka.

Przydziały

Innym sposobem na zarabianie pieniędzy na inwestowaniu w nieruchomości bez użycia jakichkolwiek własnych pieniędzy jest korzystanie z zadań. To nie jest skomplikowany proces, ale nie wymaga to, że masz kupujący ustawiony w kolejce przed zamknięciem się w umowie kupna. Będziesz faktycznie dokonać transakcji ze sprzedawcą i napisać umowę kupna. Umowa będzie wskazywać, że kupujący jest “Twoje imię i nazwisko lub cesjonariusze”.

Pozwala to na przeniesienie umowy na kogoś innego, kupującego, bez dalszej zgody sprzedawcy. Muszą to być kupcy w gotówce, ale zazwyczaj ma to miejsce w przypadku, gdy robisz tego rodzaju transakcje. Sprzedawca zostanie poinformowany, że kupujący jest teraz kupującym i że transakcja będzie przebiegać jak zwykle zgodnie z warunkami umowy kupna.

Innym czynnikiem branym pod uwagę przy przypisywaniu transakcji jest najgorszy depozyt pieniężny, który daje się sprzedającemu. Pieniądze te są zdeponowane w firmie zajmującej się zamknięciem i nie otrzymasz zwrotu pieniędzy. Przekaże się to do kupującego. Tak więc, będziesz chciał utrzymać tę kwotę jak najniżej, jak to możliwe, ponieważ nadal istnieje pewne ryzyko, że transakcja nie zostanie zamknięta.

Jeśli regularnie pracujesz z inwestorami kupującymi, możesz być w stanie faktycznie uzyskać wynagrodzenie, gdy wykonujesz przeniesienie umowy na nich, i nie musisz czekać aż do zamknięcia. Jednakże, możesz otrzymać zapłatę, gdy transakcja zostanie zamknięta. Oczywiście, jeśli jesteś dobrze zsynchronizowany z niektórymi nabywcami, i można opisać transakcję do nich i uzyskać ustne zobowiązanie, może być w stanie również uzyskać najpoważniejsze pieniądze z przodu, zanim można zamknąć dom.

Opcje najmu

Podstawowymi elementami strategii opcji najmu są: leasing z miesięcznymi opłatami leasingowymi oraz opcja zakupu nieruchomości na koniec okresu najmu. Przyjrzyjmy się przykładowi, aby zilustrować, jak to działa. Jesteś inwestorem, który chce posiadać dom jako nieruchomość do wynajęcia, ale nie siedzisz na tyle gotówki, aby zapłacić zaliczkę. Możesz nawet uzyskać punktację kredytową, która sprawiłaby, że pożyczka stałaby się zbyt kosztowna.

Poprzez marketing z znakami bandytów, reklamy w gazetach i Craigslist lub po prostu słowo z ust, można znaleźć bardzo zmotywowanego właściciela domu, który nie był w stanie sprzedać swój dom. Spójrzmy na hipotetyczny przykład. Powiedzmy, że właściciele domów mieli dom na liście, ale nie byli w stanie sprzedać.

Dom jest warty 100.000 dolarów na obecnym rynku, ich bilans hipoteczny wynosi 70.000 dolarów, a ich płatności są 525 dolarów miesięcznie z podatków i ubezpieczeń. Jeden współmałżonek został zwolniony z pracy, a drugi znalazł lepszą pracę, więc muszą się szybko przenieść. Oto co robi nasz inwestor:

  • Oferuje wydzierżawienie domu na 3 lata z opłatami leasingowymi równymi opłatom za dom.
  • Płaci im $1,500 jako bezzwrotną płatność opcji leasingu, aby mieć prawo, ale nie obowiązek, do zakupu domu po zakończeniu leasingu za $80,000.
  • Z ustnej umowy, inwestor korzysta z marketingu lub innych metod, aby zlokalizować lokatora do domu, który jest gotów zapłacić 750 dolarów miesięcznie, aby go wynająć. Będą podpisywać umowy najmu na minimum jeden rok.
  • W ciągu 3 lat leasingu podatki i ubezpieczenie pozostaną bez zmian, a escrow w opłacie zajmie się tymi rzeczami.
  • Wypłata gotówki: $525 x 3 dla płatności za pierwszy i ostatni miesiąc leasingu oraz kaucja zabezpieczająca = $1,575 + $1,500 dla płatności za opcję leasingu = $3,075.
  • Wpłacanie gotówki: $750 x 3 za pierwszy, ostatni i depozyt zabezpieczający = $2,250.

Jest to najgorszy przypadek sytuacji gotówkowej, w którym inwestor nie ma już kieszeni – 825 USD. Mogliby jednak lepiej negocjować ze sprzedawcą i odłożyć depozyt zabezpieczający lub całkowicie go odłożyć, rezygnując z kwoty, którą byliby pozbawieni kieszeni do około 300 dolarów.

To nie jest złe, aby kontrolować ten dom i zablokować w opłacalny zakup na końcu. To już jest warte więcej niż cena do zapłacenia, i prawdopodobnie docenią podczas 3-letniej dzierżawy. 250 dolarów miesięczny dodatni przepływ gotówki wyniesie 9000 dolarów w okresie 3 lat. Tak więc, nawet jeśli inwestor nie korzysta z opcji zakupu domu, zrobili miły zysk, biorąc pod uwagę niewielką kwotę zainwestowanych pieniędzy.

Leasing kanapkowy

Umowa dzierżawy kanapki jest taka, jak sama nazwa wskazuje: dwie opcje dzierżawy z inwestorem w środku. W tej sytuacji inwestor chce mieć możliwość zakupu nieruchomości z rabatem na koniec okresu najmu i chce znaleźć najemcę, który chce kupić dom, ale nie może z powodu problemów kredytowych lub braku gotówki na przedpłatę. Większość ludzi w tej sytuacji, którzy chcą posiadać, są szczęśliwi, aby znaleźć odpowiedni dom mogą kupić z opcji leasingu, mając czas na poprawę ich kredytu i uzyskać zaliczki razem.

Posłużymy się poprzednim przykładem, ale zamiast zwykłego najemcy, inwestor znajdzie kogoś, kto chce wykupić lub wynająć mieszkanie. Wszystkie liczby są takie same, z wyjątkiem tego, że teraz kupujący chce posiadać dom na koniec 3-letniego okresu wynajmu.

Najemca kupujący teraz nie tylko płaci z góry nie tylko pierwszą, ostatnią i kaucję, ale także opcję leasingu bezzwrotną opłatę za prawo do zakupu domu po zakończeniu najmu. Również najemca kupujący zgadza się, że jeśli nie kupić dom, cena będzie $110,000. Teraz przepływy pieniężne dla inwestora wyglądają tak:

  • To samo $3,075 wychodząc do sprzedawcy na pierwszą opcję leasingu.
  • $750 x 3 = $2,250 + $1,500 opcji najmu płatności od kupującego najemcę przychodzącego = $3,750.
  • Inwestor mógł również poprosić o wyższą opłatę za opcję najmu, ale był zadowolony z dodatniego przepływu gotówki w wysokości 675 USD, gdy obie transakcje są podpisywane.
  • Sprzedający zarabia 675 dolarów z góry, 250 dolarów miesięcznie przez 34 pozostałe miesiące (po raz pierwszy wypłacone), a 30.000 dolarów zysku brutto poprzez sprzedaż domu za 110.000 dolarów, ale płacąc tylko 80.000 dolarów.
  • Zysk brutto inwestora wynosi 39 175 dolarów przy zerowym poziomie zainwestowanych pieniędzy.

Kolejną zaletą tej strategii jest to, że najemca kupujący ma nadzieję, że będzie właścicielem domu i lepiej się nim zaopiekować. W rzeczywistości, niektórzy inwestorzy negocjują umowy najmu, które wymagają od najemcy zapłaty pierwszych 100 dolarów lub więcej za wszelkie naprawy. Ponieważ ubezpieczenie i podatki są płacone w pierwotnej płatności kredytu hipotecznego, wydatki są minimalne.

Jeśli inwestor chce pokryć wszystkie podstawy, może bezpośrednio spłacać spłatę kredytu hipotecznego, nie pozwalając sprzedawcy znaleźć się w sytuacji, w której i tak może nie wywiązać się ze swoich zobowiązań. Opcje najmu i umowy typu sandwich są strategiami często stosowanymi przez inwestorów na rynku nieruchomości w celu dodania nieruchomości do ich portfela i budowania miesięcznych przepływów pieniężnych.

Zamknięcia typu back-to-back

Rozwijający się w 2007 roku bałagan mieszkaniowy i hipoteczny stworzył wiele zmian w działalności kredytowej i transakcyjnej na rynku nieruchomości. Firmy tytułowe, które kiedyś dokonywały podwójnych zamknięć i finansowały jedną transakcję z przychodami z innej, są dość nigdzie nie można znaleźć teraz. Jednak istnieje sposób na hurtową i flip właściwości z back-to-back zamknięć bez korzystania z własnych pieniędzy.

Oczywiście, pierwszym wymogiem jest to, że masz opłacalną hurtową transakcję flip deal skonfigurowaną. Musisz mieć pierwszą nieruchomość zakupioną po właściwej cenie i gotowy inwestor, aby kupić ją od Ciebie z zyskiem. Zysk musi być wystarczający, aby pokryć opłatę, która będzie wymagana w celu korzystania z pieniędzy innych osób, aby uzyskać pierwszą transakcję zamkniętą tak, że można zamknąć drugą sprzedaż do inwestora.

Finansowanie transakcji jest procesem uzyskiwania bardzo krótkoterminowej pożyczki na sfinansowanie jednej transakcji z zamknięciem następczym w celu sprzedaży nieruchomości tego samego dnia lub w ciągu 24 godzin zazwyczaj. Pożyczkodawca transakcyjny umieści środki w firmie tytułowej, która jest potrzebna do zamknięcia pierwszej transakcji.

Po zamknięciu transakcji, przechodzisz do drugiej transakcji, zazwyczaj zaplanowanej tuż za nią. Wyciąg końcowy dla tej transakcji będzie odzwierciedlał płatność na rzecz pożyczkodawcy transakcyjnego na kwotę, którą pożyczył na pierwszej transakcji plus jego opłata. Zazwyczaj jest to minimum $2,500, i może być również oparte na procent pożyczonej kwoty. Otrzymasz saldo i zyski.

Like this post? Please share to your friends:
Leave a Reply

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: