Wycena nieruchomości w inwestowaniu

Istnieją pewne kluczowe elementy, o których należy pamiętać przy ocenie potencjalnych inwestycji w nieruchomości. Oto kilka rzeczy, które powinni wziąć pod uwagę inwestorzy.

Wycena i analiza nieruchomości dla inwestorów

Pewnego dnia przyglądałem się potencjalnej inwestycji. Była to rozległa czterorodzinna nieruchomość wielorodzinna, która była zajmowana w całości przez właściciela, który był tam przez trzydzieści lat. Właściciel był eklektykiem akademickim i w tym miejscu były rozrzucone po całym świecie wszelkie formy cegieł, cegieł i antyków. Miejsce nie było odpowiednio podzielone. Konieczna była wymiana wykładziny i naprawa podłóg. Przesuwający się fundament wypukł podłogę w miejscach i stworzył duże pęknięcia, które biegły w górę i w dół różnych ścian.

Zwiedziłem to miejsce z kilkoma moimi przyjaciółmi – parą, która była zainteresowana wejściem na teren nieruchomości. Od momentu, gdy weszli do drzwi, spisali to miejsce na straty. Ale kiedy zobaczyłem te wybrzuszenia i pęknięcia, zobaczyłem jedną rzecz: pieniądze. Problemy fundacji odstraszają większość inwestorów, co zmniejsza konkurencję i może złagodzić ceny.

Ale jak ocenić taką umowę? Albo jakaś umowa, w tej sprawie? Osobiście podzielam rozważania na dwie kategorie:

– Ilościowe: Jak mogę oczekiwać, że nieruchomość będzie funkcjonowała jako inwestycja? Dla tej części, mogę wypisać mój kalkulator, arkusz kalkulacyjny, lub mój arkusz kalkulacyjny, lub mój program do wyceny i uruchomić kilka numerów.

– Jakościowe: Muszę zadać sobie pytanie: “czy mogę to odciągnąć? Jeśli jesteś jak zdecydowana większość inwestorów na rynku nieruchomości, to jesteście w niepełnym wymiarze czasu. Oznacza to, że będziesz musiał poradzić sobie z tym projektem na szczycie swojej “dziennej pracy” i zarządzać nim później. Ta część analizy zajmie trochę wyszukiwania duszy; kalkulator nie pomoże Ci tutaj.

Osobiście, kiedy rozważam inwestycję, patrzę na trzy kluczowe liczby. Cap rate, jest pierwszym z tych narzędzi.

Cap rate to po prostu roczny dochód netto podzielony przez cenę nieruchomości. Od lat inwestorzy stosują zasadę “1%”, zgodnie z którą miesięczny przychód z wynajmu nieruchomości powinien wynosić około 1% ceny, którą płacą Państwo za nieruchomość. Niektóre rynki odeszły od tego wskaźnika z powodu gwałtownie rosnących wartości nieruchomości, ale w innych nadal można znaleźć nieruchomości, które pasują do zasady 1%. Należy jednak pamiętać, że reguła 1% jest uczciwym wskaźnikiem tego, czy dana nieruchomość będzie generować wystarczające przepływy pieniężne w skali roku, aby pokryć płatności hipoteczne plus wydatki. Istnieje oczywiście wiele zmiennych, które idą w tym kierunku (od podatków, poprzez stopy procentowe, aż po procent zaliczki, którą płacisz), ale to jest punkt wyjścia.

Jedynym powodem, dla którego zależy Ci na stopie kapitalizacji jest to, że naprawdę starasz się o łatwy proxy dla jakiego rodzaju przepływów pieniężnych inwestycja będzie generować. W inwestowaniu, gotówka jest królem – zignoruj to obliczenie na swoje niebezpieczeństwo.

Oszacowanie przepływów pieniężnych wymaga nakreślenia głównych oczekiwanych wypływów pieniężnych (podatki, kapitał, odsetki, wydatki, wolne miejsca pracy, opłaty, naprawy) i porównania ich z dochodami generowanymi przez nieruchomość. Można to zrobić za pomocą arkusza kalkulacyjnego lub skorzystać z pakietu oprogramowania do wyceny nieruchomości.

Przepływ środków pieniężnych z kolei pozwoli Ci obliczyć oczekiwaną stopę zwrotu nieruchomości (ROR). Stopa zwrotu jest miarą rentowności; mierzy gotówkę, którą wygeneruje projekt w porównaniu z gotówką, którą trzeba włożyć do projektu.

Będziesz potrzebował arkusza kalkulacyjnego lub oprogramowania do wyceny nieruchomości do obliczenia tego wskaźnika. Myślę, że jest to bardzo przydatne, ponieważ pozwala mi porównać zwrot, którego oczekuję dla inwestycji vs zwrot, którego mógłbym rozsądnie oczekiwać dla innych, odmiennych inwestycji. Na przykład: jeśli pobiegłem numery dla nieruchomości opisałem na początku tego artykułu i kopniałem z powrotem do mnie stopę zwrotu 8% I’d surely pass.

Mogę spodziewać się 8% inwestycji na giełdzie (niższe ryzyko i o wiele mniej wysiłku). Na ryzyko i wysiłek, który musiałbym włożyć w ten projekt, oczekiwałbym stopy zwrotu dobrze na północ od 20%.

Jak już wspomniałem, twój kalkulator nie pomoże. Wtedy trzeba spojrzeć w lustro i pomyśleć o tym, ile czasu i wysiłku będziesz w stanie poświęcić na projekt.

Jeszcze raz przyjrzyjmy się projektowi, o którym mówiłem na początku tego artykułu. Powiedzmy, że porównujecie go z podobną szansą, kolejną wielorodziną w tej samej okolicy, ale co wymaga mniej pracy. Można by skorzystać z tej okazji nad fixer-upper chyba, że drugi zaoferował znacznie wyższą stopę zwrotu. Ale o ile wyższa?

Dla początkujących inwestorów zawsze służę taką samą radą: W tym obszarze błądzić po stronie ostrożności. Projekt, który można zrealizować, jest nieskończenie lepszy od tego, który został wypalony do czasu, gdy jesteś w połowie drogi przez niego. Znajdź coś w swoim zakresie komfortu, co oferuje pewne przyzwoite liczby, zrobić to, a następnie przejść do bardziej wymagającego (i miejmy nadzieję, że bardziej opłacalne) projektu następnym razem wokół.

Wnioski:

Analiza jest częścią sztuki, częścią nauki. Spójrz na inne tematy w tej sekcji, aby uzyskać więcej pomysłów na ocenę inwestycji.

Autor Chris Smith jest inwestorem na rynku nieruchomości, założycielem internetowej bazy referencyjnej dla inwestorów i profesjonalistów z branży nieruchomości, publikuje artykuły w Corporate Finance Magazine, Euromoney i Business Journal Network.

Like this post? Please share to your friends:
Leave a Reply

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: